청약홈 민영분양 가점제 84점 만점 산정 기준 및 무주택 기간 산정 주의사항
무주택 기간(32점), 부양가족(35점), 청약통장(17점) 합산 공식과 부적격 탈락 방지 수칙
민영청약 가점 산정 및 규제 분석
1. 가점제 84점 만점 구조 체계
민영주택 일반공급의 핵심 배점 방식인 가점제는 총 84점 만점으로 구성되어 있습니다. 무주택 기간 최고 32점(15년 이상, 1년 단위 2점씩 누적), 부양가족 수 최고 35점(6명 이상, 1명당 5점씩 누적, 기본 0명 5점), 입주자저축 가입기간 최고 17점(15년 이상, 1년 단위 1점씩 누적, 6개월 미만 1점)이 결합됩니다.
수도권 핵심 정비사업 단지(강남권, 마용성 등)의 전용 84㎡ 가점 커트라인은 통상 69점(4인 가구 만점 기준) 이상에서 형성되므로, 단 1점의 가점 오산정으로도 부적격 당첨 취소 및 향후 최대 1년 청약 제한 처분을 받을 수 있습니다.
| 항목 | 최저 배점 | 최고 배점 | 만점 충족 기준 | 가점 비중 |
|---|---|---|---|---|
| 무주택 기간 | 0점 (1년 미만/유주택) | 32점 | 15년 이상 | 38.1% |
| 부양가족 수 | 5점 (0명/본인 1인) | 35점 | 6명 이상 (본인 제외) | 41.7% |
| 통장 가입기간 | 1점 (6개월 미만) | 17점 | 15년 이상 | 20.2% |
| 합계 | 6점 | 84점 | 최고 난도 조건 충족 | 100.0% |
2. 무주택 기간 산정 시 가장 흔히 저지르는 오류
무주택 기간은 청약 신청자 및 세대원 전원의 무주택 기간을 기준으로 합니다. 첫째, 청약 신청자가 만 30세가 되는 날부터 기산하는 것이 원칙입니다. 만 30세 이전에 혼인한 경우에는 혼인신고일로 등재된 날부터 기산합니다. 즉, 만 30세 미만이면서 미혼인 상태에서는 무주택 기간 점수가 무조건 0점(1년 미만)으로 처리됩니다.
둘째, 과거 주택을 소유한 적이 있는 경우에는 그 주택을 처분하여 가장 최근에 무주택자가 된 날(등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른 날)부터 새롭게 기산해야 합니다. 본인은 계속 무주택이었더라도 동일 세대별 주민등록표상 등재된 배우자나 부모님이 주택을 소유하고 있었다면 무주택 기간 산정에서 제외됩니다.
3. 소형·저가주택 1호 보유자의 무주택 인정 개정 기준
주택을 소유하고 있더라도 예외적으로 무주택으로 인정받을 수 있는 소형·저가주택 특례 규정이 대폭 완화되었습니다. 전용면적 60㎡ 이하 주택으로서 입주자모집공고일 현재 주택공시가격이 수도권 1억 6,000만원 이하, 비수도권 1억원 이하인 주택 1호(또는 분양권 1개)를 소유한 세대는 민영주택 일반공급 청약 시 무주택자로 간주됩니다.
다만 주의할 점은 이 특례가 민영주택 일반공급에만 국한된다는 사실입니다. 공공분양주택(국민주택)이나 특별공급(신혼부부, 다자녀 등)에 지원할 때는 소형·저가주택이라 하더라도 유주택자로 분류되므로 청약 대상 유형에 따른 차이를 명확히 구분해야 합니다.
4. 부양가족 수 인정 요건과 직계존속 3년 합가 기준
부양가족 수는 본인을 제외한 세대원 수로 계산합니다. 배우자는 주민등록 분리세대라 하더라도 무조건 부양가족에 포함됩니다. 반면 직계존속(부모, 조부모, 시부모, 장인·장모)을 부양가족으로 인정받으려면 청약 신청자가 세대주인 상태에서 입주자모집공고일 기준 최근 3년 이상 계속하여 동일한 주민등록표등본에 등재되어 있어야 합니다.
특히 직계존속이 주택이나 분양권을 소유하고 있는 경우(만 60세 이상 직계존속 소유 포함), 민영주택 청약 시 무주택으로는 인정받을 수 있으나 부양가족 수 점수 산정에서는 제외된다는 점을 주의해야 합니다.
부양가족 관련 중대 주의사항
만 30세 이상의 미혼 직계비속(자녀)은 공고일 기준 최근 1년 이상 계속해서 동일 주민등록표등본에 등재되어 있어야만 부양가족으로 인정됩니다. 군 복무나 학업으로 인한 일시 전출도 주민등록상 주소지가 분리되었다면 인정되지 않을 수 있습니다.
5. 지역별·면적별 예치 기준금액과 충족 타이밍
민영주택 1순위 청약을 위해서는 입주자모집공고일 당일까지 주민등록상 거주지 기준으로 정해진 예치 기준금액이 청약통장에 들어있어야 합니다. 서울·부산 기준 전용 85㎡ 이하는 300만원, 102㎡ 이하는 600만원, 135㎡ 이하는 1,000만원, 모든 면적은 1,500만원입니다.
가입 기간 요건(수도권 1년, 규제지역 2년)을 충족했더라도 공고일 당일 예치금이 1원이라도 모자라면 1순위 청약 접수 자체가 차단되므로, 공고문 공시 전 미리 넉넉한 금액으로 예치금을 채워두는 습관이 필요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q.오피스텔이나 소형 도시형생활주택을 보유하고 있는데 유주택자인가요?
건축법상 업무시설인 오피스텔은 세법상 주거용으로 사용되더라도 주택법상 주택으로 보지 않으므로 청약 시 무주택자로 인정됩니다. 도시형생활주택의 경우 60㎡ 이하로서 공시가격 수도권 1억 6천만원(지방 1억원) 이하의 소형·저가주택 1호만을 소유한 경우 민영주택 일반공급 청약 시 무주택으로 인정받을 수 있습니다.
Q.실수로 가점을 1점 높게 적어 당첨되었습니다. 당첨이 유지될 수 있나요?
당첨자의 실제 가점이 해당 주택형의 최저 당첨 가점(커트라인)보다 높다면 사업주체의 소명 절차를 거쳐 유지될 수 있습니다. 그러나 정정된 가점이 당첨 하한선보다 낮아진다면 당첨이 취소되며 일정 기간 청약 통장 사용이 제한됩니다.
Q.배우자와 주민등록이 따로 분리되어 있는 경우 부양가족 수는 어떻게 되나요?
배우자는 주민등록 분리 여부와 무관하게 청약 신청자의 부양가족으로 합산됩니다. 분리된 배우자와 같은 주민등록표등본에 등재된 미혼 직계비속(자녀) 또한 신청자의 부양가족으로 정상 인정됩니다.
Q.만 60세 이상 부모님이 집을 가지고 계시면 가점제 점수가 깎이나요?
주택공급에 관한 규칙 제53조에 따라 만 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우 무주택으로 인정받아 청약 자격은 유지됩니다. 다만 부양가족 가점 산정 시에는 해당 부모님이 부양가족 수에서 제외되므로 1명당 5점의 가산점은 받지 못합니다.
이 가이드의 정책이 적용되는 대표 청약 단지
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