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임대보증금-월세 상호전환 이율(연 6%) 계산법 및 현명한 보증금 설정 전략

보증금 1,000만원 추가 시 월세 5만원 절감 공식과 시중 은행 금리 비교 실익

될집

될집 운영자

청약 데이터 분석

발행일 2026-09-20•최종 검토 2026-09-20

1분 컷 핵심 비유

읽는 시간 30초

“연 2% 대출로 연 6% 월세를 깎는 확실한 주거 재테크 사다리 타기”

보증금 1,000만원 증액 시 매월 금융 차익 계산법정 전환 감액율 연 6.0%

버팀목 대출 이자

-17,500원

연 2.1% 기준

공공임대 월세 절감

+50,000원

법정 연 6.0% 감액

매월 순이익

+32,500원

연 39만 원 절감

👉 저금리(2.1%) 버팀목 대출로 고금리(6%) 월세를 깎는 것이 공공임대 입주자의 가장 확실한 주거 재테크 공식입니다.

SH와 LH 공공임대주택에서 보증금을 늘려 월세를 깎는 상호전환 이율은 연 6.0퍼센트가 적용되어 1,000만원 증액 시 매달 월세가 5만원씩 고정 절감됩니다.
시중 은행에서 연 2.1퍼센트 금리의 버팀목 전세자금대출을 받아 보증금을 추가 납부하면 대출 이자보다 월세 절감액이 커져 매달 차익 마진이 발생합니다.
반대로 목돈이 부족해 보증금을 낮추고 월세를 올리는 감액 전환은 이율이 연 2.5퍼센트 수준으로 낮아 세입자에게 자산 효율성이 매우 불리합니다.

👉 실천 팁:지금 내 통장 잔고와 상관없이 연 2.1퍼센트대 버팀목 대출을 활용해 보증금을 최대한 늘리고 매달 나가는 월세를 줄여보세요.

공개 법령·공고문 기반 정리전체 상세 규정 및 통계는 본문 전문에 모두 수록되어 있습니다

1. 임대보증금-월세 상호전환 제도의 원리

상호전환제도란 공공임대주택 입주자가 입주 시 기본으로 책정된 보증금과 월 임대료의 비율을 본인의 재정 상황에 맞추어 조정할 수 있도록 한 제도입니다. 보증금을 법정 한도까지 추가 납부하여 월 임대료를 깎는 '증액 전환'과, 목돈이 부족할 때 보증금을 낮추고 월세를 더 내는 '감액 전환'으로 나뉩니다.

현재 LH와 SH의 전환이율은 보증금 증액 시 연 6.0% 수준이 적용됩니다. 이는 보증금을 100만원 더 낼 때마다 연간 월세가 6만원(매달 약 5,000원)씩 깎인다는 것을 의미합니다. 1,000만원을 증액하면 매달 내야 하는 월세가 50,000원씩 고정 절감됩니다.

2. 연 2.1% 버팀목 대출과 연 6.0% 전환이율의 차익 마진

자가 보유 목돈이 없더라도 상호전환을 활용하는 것이 유리합니다. 주택도시기금 버팀목 전세자금대출은 연 1.8%~2.7% 금리로 실행할 수 있습니다. 은행에서 연 2.1% 금리로 3,000만원을 추가 대출받아 공공임대 보증금으로 전환 납부하는 시나리오를 계산해 보겠습니다.

3,000만원에 대한 월 대출 이자는 약 52,500원(연 63만원)입니다. 반면 전환이율 6.0%로 절감되는 월세는 매달 150,000원(연 180만원)입니다. 결과적으로 입주자는 매달 97,500원, 연간 약 117만원의 순 주거비용을 절감하게 됩니다.

보증금 3,000만원 증액 상호전환 시 월 주거비용 변동 시뮬레이션
구분	기본 조건	최대 상호전환 실행	차액 및 순이익
보증금	5,000만원	8,000만원 (+3,000만)	+3,000만원
월 임대료	350,000원	200,000원	-150,000원 (절감)
버팀목 대출이자 (연 2.1%)	0원	52,500원	+52,500원 (발생)
월 실부담 주거비	350,000원	252,500원	-97,500원 (순이익)

3. 보증금 감액 전환 시의 불리한 역전환 이율

목돈이 부족하여 기본 보증금을 깎고 월세를 올리는 '감액 전환'을 선택할 때는 주의가 필요합니다. 감액 전환 시 적용되는 이율은 연 2.5% 수준에 불과합니다.

즉 보증금을 1,000만원 줄이면 월세가 약 20,833원가량 늘어나게 되며, 이는 금융사에서 연 2.5% 저축을 하는 것과 다름없어 세입자 입장에서는 자산 효율성이 매우 떨어집니다. 따라서 가능한 한 기본 보증금 이상을 유지하거나 대출을 일으켜 증액 전환을 실행하는 것이 절대적으로 권장됩니다.